Les Servitudes dans le Titre de Propriété : Droits et Devoirs de l’Acquéreur
Que faire si le voisin bénéficie d’un droit de passage sur votre allée ? Tout sur les servitudes, fonds dominant et fonds servant selon le Code civil belge.
Points Clés Essentiels pour l’Acquéreur
- Une servitude est une charge imposée sur un immeuble (fonds servant) pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble (fonds dominant) appartenant à un autre propriétaire.
- Les servitudes suivent le bien immobilier, non la personne. La vente de la propriété n’éteint jamais une servitude existante.
- Exemples classiques : droit de passage pour parcelle enclavée, canalisations d’égout ou d’eau souterraines, et servitude de ne pas bâtir au-delà d’une hauteur.
- Exigez systématiquement l’acte d’acquisition initial du vendeur pour déceler les servitudes passées sous silence par l’agence.
1. Les Catégories de Servitudes Selon le Nouveau Code Civil Belge
Sous le Livre 3 du Code civil (en vigueur depuis le 1er septembre 2021), on distingue les servitudes apparentes (chemin aménagé, porte) et les servitudes non apparentes (canalisations enfouies, interdiction de bâtir).
Une servitude peut naître d’un titre (acte notarié), de la prescription acquisitive (30 ans d’usage continu et paisible pour les servitudes apparentes) ou de la loi (comme l’enclave légale).
2. Quelles Clauses Doivent Figurer dans le Compromis ?
Le vendeur a l’obligation de déclarer de bonne foi toutes les servitudes dont il a connaissance. La clause standard figurant dans de nombreux formulaires d’agence ("vendu avec toutes les servitudes actives et passives sans recours contre le vendeur") est très risquée.
Supprimez cette formule ou exigez que le vendeur atteste expressément n’avoir connaissance d’aucune autre servitude que celles énoncées dans ses titres de propriété.
Foire Aux Questions
Puis-je fermer mon allée par un portail si le voisin a un droit de passage ?
Oui, à condition de lui fournir un moyen d’accès direct et permanent (clé ou télécommande). Vous ne pouvez ni aggraver ni restreindre l’exercice de la servitude.
Une servitude s’éteint-elle si elle n’est plus utilisée ?
Oui. En vertu de l’article 3.126 du Code civil, une servitude s’éteint par le non-usage pendant un délai de trente années consécutives.
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