Erfdienstbaarheden in de Eigendomstitel: Rechten en Plichten van de Koper
Wat als de buur een recht van overgang heeft over uw oprit? Alles over erfdienstbaarheden, heersend erf en lijdend erf onder het Belgisch Burgerlijk Wetboek.
Kerninzichten voor de Koper
- Een erfdienstbaarheid is een last opgelegd op een erf (het lijdend erf) tot nut van een ander erf (het heersend erf) dat aan een andere eigenaar toebehoort.
- Erfdienstbaarheden volgen het onroerend goed, niet de persoon. Een verkoop doet een erfdienstbaarheid niet teniet.
- Klassieke voorbeelden: recht van doorgang voor een ingesloten perceel, leidingdoorvoer voor riolering of water, en verbod om hoger te bouwen dan een bepaalde hoogte.
- Vraag altijd de oorspronkelijke notariële aankoopakte van de verkoper op om verborgen bedingen tijdig op te sporen.
1. Soorten Erfdienstbaarheden onder het Nieuw Burgerlijk Wetboek
Onder Boek 3 van het nieuw Burgerlijk Wetboek (in werking sinds 1 september 2021) wordt onderscheid gemaakt tussen zichtbare erfdienstbaarheden (zoals een verharde weg of een deur) en niet-zichtbare erfdienstbaarheden (zoals ondergrondse nutsleidingen of een bouwverbod).
Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door een titel (notariële akte), door verjaring (30 jaar onafgebroken en ondubbelzinnig bezit voor zichtbare erfdienstbaarheden), of door de wet (zoals de wettelijke erfdienstbaarheid van uitweg voor een ingesloten perceel).
2. Wat Moet Er in het Compromis Staan?
De verkoper is verplicht alle erfdienstbaarheden te goeder trouw mee te delen. Het standaardbeding in veel makelaarscompromissen ("het goed wordt verkocht met alle heersende en lijdende erfdienstbaarheden zonder verhaal tegen de verkoper") is gevaarlijk.
Schrap deze clausule of eis dat de verkoper uitdrukkelijk verklaart geen weet te hebben van andere erfdienstbaarheden dan diegene vermeld in de akte.
Veelgestelde Vragen
Mag ik een oprit afsluiten met een hek als de buur een recht van overgang heeft?
U mag uw perceel afsluiten, mits u de buurman ongehinderde toegang verleent (bijvoorbeeld door hem een sleutel of afstandsbediening van de poort te bezorgen). U mag de uitoefening van de erfdienstbaarheid niet verzwaren of belemmeren.
Verjaart een erfdienstbaarheid als ze niet gebruikt wordt?
Ja. Krachtens art. 3.126 BW gaat een erfdienstbaarheid teniet door het niet-gebruik gedurende een termijn van dertig opeenvolgende jaren.
Relevante documenten om op te vragen voor dit onderwerp
Ontdek Clea vóór iedereen
Clea lanceert binnenkort voor een select aantal kandidaat-kopers in Vlaanderen. Meld je nu aan en verzeker je van prioritaire toegang.